2008年中级经济师考试中级房地产专业真题及答案
[解析]《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
[解析]公积金具有专用性、强制性和互助性三个特点。强制性就如题干所表述的，只要符合相关规定的单位和个人，都必须缴存。
[解析]住房抵押贷款证券化的主体一共有五个，分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中特殊目的机构(SPV)是进行住房抵押贷款证券化业务的载体，由它组织进行贷款整合和信用增级后在长期资金市场上发行证券。
[解析]本题考查房地产信托的特点，主要有三个特点：第一是业务具有很强的灵活性和多样性;二是信托财产由于流动性差而具有高风险性;三是信托投资具有高收益性。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性，因此不具有单一性。
[解析]对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额×适用税率。
[解析]企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金和国务院规定的其他不征税收入。
[解析]城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000(元)。注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
[解析]本题考查区位的分类。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。
[解析]本题考查决定房地产需求量的因素，即可以表述为房地产有效需求是某些因素的函数。这一些因素包括1.房地产价格水平;2.消费者的收入水平;3.消费者的偏好;4. 相关物品的价格水平;5.花了钱的人未来的预期。选项D抵押贷款能力可以放到第二个因素消费者的收入水平中考虑。消费者的收入包括其实际收入，还包括其获得金融支持的能力。
[解析]本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
[解析]本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。
[解析]本题考查房地产市场预测的定量预测方法。定量预测方法一共有三种，分别是时间序列法、回归分析法和市场因子推演法，而德尔菲法和购买者意图调查法均属于定性预测方法。
[解析]本题考查房地产市场调查与研究资料搜集途径。DE对市场资料收集的帮助不大。
[解析]居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。人口规模以10000～15000人为宜。
[解析]划分固定成本与可变成本的方法主要有费用分解法、高低点法和回归分析法三种。
[解析]投资规划，主要是指确定或计算房地产项目的投资费用，以及制定房地产项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动，主要包括：
[解析]房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面，安全性、可维修性和有效性(指满足常规使用的寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。
[解析]建立价格可比基础最重要的包含统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。
[解析]代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关联的资料，包括反映项目特征的资料、反映开发项目合法性的资料、委托书，如是预售项目还应提交预售许可证。本题可采用排除法，选项B项目销售执行计划应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供;选项E房地产开发企业未来的发展规划是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。
[解析]渗透定价策略是指商品房面市时，以价格定得很低，以低价提高市场占有率。根据价低的特点就可以分析优势。
[解析]本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项C物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无需物业服务企业承担。
[解析]本题考查住房公积金管理中心的职责，注意与住房公积金管理委员会的职责进行区分。
[解析]本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散;选项E应该税收收入主要归地方。
三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
[解析]本题考查静态投资回收期的计算。根据已完成的现金流量表套用公式计算即可。
方法不同NPV首先要求确定折现率，而IRR不需要.净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR
[解析]在建工程的评价，能够使用收益法，也能够使用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没提供采用成本法或假设开发法的基础数据。
[解析]本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25，则年净收益=25×12=300(元/平方米)。
[解析]本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年数的限制37年。
[解析]土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式获得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地有效期为40-1-2=37年。
[解析]房地产开发企业拟采用企业自行销售的策略。确定销售队伍规模常常采取的是工作量法。
[解析]房地产促销分为人员推销和非人员推销两大类，非人员推销中又包括广告、活动推广和公共关系三种类型。因此除了广告宣传外，还可用人员推销、活动推广和公共关系三种方式。
[解析]该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。
[解析]确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。
[解析]物业管理招标投标的原则有：分别是公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。
[解析]本项目采用公开对外招标方式，不存在应邀招标的物业服务企业。而且即使是公开招标，在招标公告发布时，尚不确定有哪些单位会前来投标，因此也不可能列出投标企业的名称。本题能够使用排除法。
[解析]选项A在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其它评标过程应在严格保密下进行。选项B评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。选项C向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一。选项D应该推荐不超过3外有排序的合格的中标候选人。
[解析]公积金以职工的工资为基数按月缴存，分为职工个人交缴部分和单位交存两部分。题中已知李某每月交250元，单位比例与职工同，所以单位也交250元，即李某每月缴存的公积金总额为500元。一共缴存30年，所以其还需缴存的公积金总额为500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公积金本息余额2万，共为20万元。
根据住房公积金的相关规定，李某能申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：
[解析]本题考查房地产保险中的重复保险。在重复保险中，投保人获得的最高损失赔偿为房屋的保险价值，即房屋的评价估计价格100万元，如果两家保险公司采取分摊方式赔付，则甲公司获得的最高赔偿为 。
[解析]本题考查个人账户上的公积金的使用。可拿来购买、建造、翻建、大修自住住房。对于公积金管理中心来说，可以用公积金来购买国债。但购买国债不能由个人使用，只能由住房公积金管理中心来运作。